Investimento immobiliare e bolla speculativa: 1) La congiuntura.

Vorrei iniziare ad affrontare un argomento che mi sta molto a cuore, quello della bolla speculativa immobiliare, sempre in procinto di scoppiare secondo alcuni osservatori e di cui non si parla comunque mai abbastanza.

La prendo alla lontana e comincio cercando di definire il termine sfuggente di "congiuntura". Abbiate pazienza, ma ci torna utile per meglio comprendere il concetto di "bolla speculativa immobiliare".

Il termine congiuntura viene spesso utilizzato come sinonimo di "situazione economica", ma mentre la situazione economica è un una fotografia "statica" delle condizioni di un paese, la congiuntura è un concetto "dinamico", un filmato, è la descrizione del presente influenzato dall'immediato passato e che già risente di quello che sarà l'immediato futuro.

Volendo cercare di definire meglio la congiuntura, possiamo dire che rappresenta la coesistenza di diversi elementi in uno stesso momento, e l'insieme di questi elementi, influenzandosi vicendevolmente, genera un' evoluzione o un fatto, un evento.

Proprio per la sua natura di sintesi dinamica del presente, frutto di una valutazione del passato e del futuro, ogni congiuntura economica rappresenta una tendenza incerta, che diventa "situazione economica" solo al verificarsi di una certa comninazione di fatti o eventi. Quindi la descrizione della congiuntura economica può essere radicalmente diversa dalla descrizione della situazione economica.

L'analisi congiunturale, poichè si basa esclusivamente su una descrizione del presente, ancorché permeata dalle tendenze del futuro, è uno strumento fondamentale per chiunque debba prendere delle decisioni, non ultime (e neanche prime, comunque) decisioni d'investimento.

Vediamo di fare un esempio di congiuntura.

Considerate il denaro come il liquido di un circuito che deve mantenersi in continuo movimento.
Quando i singoli individui provano paura e smettono di spendere denaro è come premere il freno che blocca il circuito e una società in cui ciascuno tiene i capitali bloccati senza spenderli resta povera. Quando ognuno immette denaro nel circuito economico mantiene il flusso in movimento, e in questo modo tutti sono legati gli uni agli altri.

Ora, i soldi spesi per cose che non costituiscono a loro volta una fonte di reddito sono soldi morti, e in questo modo, il ciclo del denaro viene interrotto immediatamente dopo l'ultimo acquisto, ad esempio destinato al consumo personale. Invece i soldi che entrano nel circuito economico si moltiplicano. Anche qualora decideste di ammucchiare i vostri guadagni in una scatola per scarpe, rinunciando agli interessi che potrebbero fruttarvi, il denaro costituisce un'opportunità potenziale. Gli oggetti, al contrario, rappresentano delle decisioni già prese e, di conseguenza, la fine della libertà di scelta.

Per quanto la cosa possa apparire di piccole conseguenze nel caso dell'acquisto e consumo di un pacchetto di sigarette, pensate a cosa accade quando si bloccano somme considerevoli in quegli oggettoni di cemento che molti chiamano "investimento sicuro".

Continueremo l'argomento in un prossimo post.

Paolo Battaglia

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Il sovraindebitamento: 4) Determina il fabbisogno di Capitale Circolante

Ipotizziamo che tu abbia deciso di realizzare un'operazione di consolidamente del debito. Dovrai, innanzitutto, determinare con esattezza l'importo complessivo della tua situazione debitoria. Ma questo importo non ci basta a determinare quanto richiedere al finanziatore. Sarà necessario, ancora, conoscere l'importo della "benzina" che la tua azienda consuma per la sua abituale gestione, importo che va aggiunto all'importo complessivo del tuo attuale debito. Altrimenti ti ritroverai a fare i conti con una rata da restituire che ti priverà del carburante necessario a fare andare avanti la tua azienda (stipendi, magazzino, fitti, ecc.).

Quel che devi fare, quindi, è determinare il fabbisogno di Capitale Circolante della tua azienda. Il Capitale Circolante viene alimentato dall'utile d'esercizio, nel corso degli anni.

Il Capitale Circolante Netto è composto dalle Attività Correnti dopo averne detratto le Passività Correnti. Guardate il bilancio della vostra azienda. Le attività correnti, in contabilità, sono di norma elencate in ordine crescente di liquidità: Immobilizzazioni, Rimanenze, Crediti diversi, Crediti verso clienti, Effetti attivi, Titoli negoziabili, Banche, Cassa.
Il Capitale Circolante viene alimentato dall'utile d'esercizio, nel corso degli anni. La cassa è la più liquida delle attività correnti o attività a breve termine. Queste sono costituite dall’insieme del contante e delle altre attività o risorse, comunemente identificate con quelle che si realizzano in denaro entro un breve periodo di tempo. È con la cassa che pagate materialmente i fornitori.
Quando dovrete far fronte a passività correnti, senza però disporre di contante in misura adeguata, avrete un problema di liquidità: non si possono pagare i fornitori con i crediti verso i clienti.

A questo punto dovresti aver chiara la tua situazione, cioè:

- sai a quanto ammonta complessivamente il tuo debito
- conosci le cause che ti hanno portato all'esposizione debitoria
- hai studiato un ventaglio di modi per rinegoziare e/o consolidare il debito
- conosci la posizione della tua banca (o delle tue banche) nei tuoi confronti
- conosci quanto ti serve per finanziare la gestione corrente della tua impresa

Potrai ora realizzare il tuo piano finanziario avvalendoti di uno strumento contabile di previsione denominato "Budget di cassa" (o "Budget dei flussi di cassa").

Dal budget del flusso di cassa potrai anche stimare l'effetto del prestito sulla tua azienda, sia in termini economici che finanziari.

Il budget del flusso di cassa ti aiuterà a rispondere chiaramente e precisamente a domande importanti:

1. Qual è il mio fabbisogno finanziario?

2. L'utile operativo dell'azienda sarà sufficiente a far fronte alla restituzione dei debiti, rinegoziati e/o consolidati, quando scadranno?

3. Quale importo mi occorre, con esattezza? Per quando? A quali condizioni?

4. È iI caso d'aumentare l'indebitamento? O di aumentare Il capitale? O di chiudere l'attivita?

Per un approfondimento su come costruire il budget del flusso di cassa, clicca qui.

Paolo Battaglia

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Il sovraindebitamento: 3) Gestisci il rapporto con la tua banca.

Non considerare la banca un nemico.
Fare gli struzzi, evitare di aprire lettere contenenti fatture ed estratti conto non è di alcun aiuto.

Assieme alla tua banca elabora un piano realistico per poter estinguere i tuoi debiti.

Non dovresti fare piccoli versamenti, ma piuttosto versare ogni volta quanto più possibile, per estinguerli prima possibile.
Domanda, domanda, domanda!
Devi sempre comprendere tutto riguardo ai tuoi prestiti e ai tuoi conti. Fatti, eventualmente, accompagnare da qualcuno più competente di te.

Se non c'è ormai rimedio alla situazione, potresti anche prendere in considerazione la possibilità di cambiare banca.
Però, in questo caso, non farti troppe illusioni: le banche non sono particolarmente entusiaste di avere clienti carichi di debiti. Può, comunque, accadere che una banca diversa valuti un tuo immobile di proprietà o le tue possibilità professionali in maniera più favorevole rispetto al tuo attuale istituto di credito.

Paolo Battaglia

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Il sovraindebitamento: 2) Consolida e rinegozia il debito

Per risanare una situazione di indebitamento grave, come abbiamo visto, il primo passo consiste nel prendere atto dell'entità del debito, avendo suddiviso i singoli debiti per scadenza e per urgenza, comprendere i motivi per cui la situazione finanziaria si è deteriorata, assumendo i primi provvedimenti per ridurre da subito le spese correnti.

Il passo successivo è il seguente:

2) Consolida e rinegozia il debito

Questo provvedimento ti permetterà di pagare il debito più velocemente.

Molti creditori temono di non riuscire a recuperare quanto da te dovuto, così saranno felici di accordarti migliori termini o anche accettare un importo minore pur di essere sicuri di rientrare in possesso dei propri soldi.

Dalla rinegoziazione del debito, effettuata da te o da un professionista terzo potresti riuscire a trovare un accordo per il 60% o 70% del debito originario. E anche se il creditore non intendesse ridurre il debito, spesso acconsente ad accordare un tasso d’interesse più basso. In entrambi i modi otterrai un vantaggio.

Non aver timore a spiegare la tua situazione finanziaria, perché potresti spuntare un buon affare ed un negoziazione ben riuscita può essere un bel primo passo verso l'eliminazione della situazione debitoria.

Puoi anche prendere in considerazione un’operazione di consolidamento dei debiti, con cui ti accolli un unico debito ad un tasso d’interesse minore per restituire i prestiti a tasso d’interesse più alto. Un'operazione di consolidamento può essere opportuna quando si rischia seriamente il sovraindebitamento, cioè quando, ad esempio nel caso di prestiti, le somme da pagare mensilmente con le rate dei prestiti superino il 30% delle proprie entrate mensili.

Noi suggeriamo di provare prima a rinegoziare il debito riducendo l’importo da restituire e spuntando un tasso d’interesse minore. Se questo non funziona, o se il tasso d’interesse è ancora alto, passa all’operazione di consolidamento.

ATTENZIONE:

Soprattutto negli ultimi tempi si assiste ad un proliferare di offerte di consolidamento dei debiti personali e familiari da parte di sedicenti istituti finanziari parabancari, supportate da sottili campagne pubblicitarie, con testimonial anche famosi e dal volto familiare.

Viene proposta quasi sempre una semplificazione delle proprie scadenze (varie rate, finanziamenti, cessioni di quinto dello stipendio, mutui) con un'unica rata di minore importo, lasciando intendere che il cliente potrà ridurre l'esborso di denaro perché avrà da pagare un'unica rata di minore importo. In realtà, quel che non viene detto è che, nella gran parte dei casi ci si indebita per lunghissimi anni (a vita?), sostenendo un costo complessivo finale nettamente superiore.

Se le rate dei vostri prestiti cominciano a diventare troppo pesanti per il vostro tenore di vita, rivolgetevi sempre prima alla vostra banca di fiducia o a un consulente esperto, qualunque operazione vi venga in mente o vi venga proposta.

Se intendete portare avanti una di queste operazioni, prima di firmare qualunque cosa è fondamentale che vi facciate consegnare un piano d'ammortamento del debito, facendovi comunicare per iscritto qual è l'Indice Sintetico di Costo (ISC) applicato (quello che una volta si chiamava TAEG, cioè il Tasso Annuo Effettivo Globale).
L'ISC (TAEG) è quel tasso di interesse (espresso in %) che rende uguali la somma del credito concesso al cliente con la somma complessiva che il cliente dovrà rimborsare alla scadenza, al fine di fornire al cliente un unico indicatore di interesse comprensivo non solo del tasso effettivo di interesse sul prestito, ma anche di tutte le spese accessorie. Ad esempio, uno dei tanti finanziamenti "a tasso zero", aggiungendo tutte le spese accessorie, può arrivare all'8% o oltre.

Paolo Battaglia

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Il sovraindebitamento: 1) Comprendi dove sei e come ci sei finito.

Avere dei debiti, per un'impresa, è fatto inevitabile e ordinario. Anzi, se notassimo nel bilancio di un'impresa la totale assenza di debiti (fatto solo teorico), non potremmo non sospettare che l'azienda in realtà non abbia debiti perché nessuno le fa credito.

Ciò premesso, è ovvio che esiste un livello di indebitamento che potremmo definire fisiologico e un livello oltre il quale l'indebitamento può considerarsi una patologia, cronica o acuta.

In ogni caso, se ti trovi in una situazione di grave indebitamento, suggeriamo una strategia basata su una serie di passi successivi che ti permetterano di uscire dal pantano e tornare in piedi.
Ogni passo dovrà essere completato e tenuto sotto stretto controllo prima di passare al passo successivo. La chiave di tutto è proprio l’ordine.

1) Comprendi dove sei e come ci sei finito.

Un errore in cui spesso si cade è quello di chiedere un prestito alla propria banca senza aver compreso bene il fabbisogno e senza comprendere e, quindi, rimuovere, le condizioni che ci hanno portato alla situazione debitoria.

La prima cosa che devi fare è sapere dove ti trovi, cioè aver chiaro a quanto ammonta il tuo indebitamento complessivo.
Questo è composto non solo dalle somme dovute a banche ed altri fornitori, ma anche da quanto devi al fisco, alle gestioni previdenziali, ai dipendenti. Devi anche considerare tutti quei rapporti che non sono ancora un debito ma che lo diventeranno presto (servizi in corso di erogazione, somministrazione di utenze, ecc.). Per ognuno di questi importi devi indicare la scadenza e una nota che ne indichi la priorità in termini non cronologici ma di "gravità" del rapporto debitorio e di "petulanza" del creditore, in modo che tu possa avere la possibilità di creare una "scaletta" dei debiti in ordine di urgenza ed anche di importanza.

Probabilmente, se sei in una situazione di emergenza, non ti sembrerà questo il momento di riconfigurare l'organizzazione della tua gestione finanziaria, quando c'è l'emergenza non puoi pensare alla causa dei problemi, perché se il tuo conto è in fiamme devi spegnere l'incendio. Però non puoi esimerti dall'iniziare a lavorare su un'ottica di medio lungo periodo perché tu non ricada più nella stessa situazione di facile infiammabilità.

Mi capita spesso di ascoltare clienti in difficoltà finanziaria affermare che la soluzione a tutti i loro problemi si ridurrebbe nel semplice disporre di una più ampia disponibilità di denaro liquido.
Nella gran parte dei casi, questo atteggiamento assomiglia alla richiesta di un tossicodipendente che si illude di poter risolvere tutti i suoi problemi con altra droga (i soldi, nel nostro caso), finendo col cadere in una spirale senza fine.
Invece, parallelamente alla cura dell'emergenza è necessario mettere in atto interventi strutturali che da una lato consentano di ripensare strategicamente il posizionamento commerciale dell'impresa, dall'altro (cosa spesso, più difficile) è necessario porre in essere azioni riguardanti l'organizzazione aziendale, la responsabilizzazione e l'educazione ad un uso responsabile del denaro. Infatti, soprattutto per le microattività in cui c'è spesso commistione tra finanza personale e familiare e finanza aziendale, è necessario lavorare anche sul proprio rapporto con il denaro, sulla propria propensione al consumo, sulla percezione tra il proprio potere d'acquisto, la propria tendenza all'indebitamento e la percezione della propria ricchezza reale.

E' anche importante, mentre si cerca di affrontare l'emergenza, cercare di tamponare le emorragie di denaro, cioè tagliare tutti quei costi non necessari che sono cresciuti magari in un periodo di "vacche grasse" ma che ora vanno radicalmente messi sotto una lente d'ingrandimento e ridotti. E si può andare da abbonamenti a riviste inutili, ad abitudini costose, quali le cene e i pranzi di lavoro, all'assenza di controllo sulle spese telefoniche o sulle assicurazioni degli automezzi. Vedrete che, una volta rimessa in piedi l'azienda, vi ritroverete un'azienda più snella nei costi e più redditizia. Ogni momento di crisi va visto come un'opportunità, se sappiamo apprendere dagli errori.

Voglio dire anche una cosa spiacevole ma che ritengo importante. A volte si dovrebbe avere la ludicidità di prendere atto che risolvere una situazione d'indebitamento con altro indebitamento o traslando nel tempo il debito (come in certe operazioni di consolidamento del debito a breve) non fa che rinviare al futuro una situazione irrimediabilmente deteriorata, rendendola solo peggiore. Questo accade, soprattutto, quando, accanto ad una situazione di crisi finanziaria, l'azienda sperimenta anche una crisi di tipo commerciale. Tra le varie ipotesi, oltre a quelle finalizzate al rilancio dell'azienda, esiste anche la dolorosa decisione di chiudere l'attività. Non serve svuotare l'acqua da un battello che prende più acqua di quanta ne possiamo buttar via.

Di questo tipo di situazioni parleremo con maggior dettaglio in un altro post. Nel prossimo post continueremo invece a parlare delle situazioni di indebitamento grave.

Paolo Battaglia

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